Das Mietrechtsgesetz selbst unterscheidet dabei zwischen dem Vollanwendungsbereich und dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Gemeint ist damit, ob sämtliche im Mietrechtsgesetz geregelten Paragraphen zwingend („Vollanwendung“) auf einen zwischen Mieter:in und Vermieter:in abgeschlossenen Mietvertrag Anwendung finden oder nur gewisse Teile des Mietrechtsgesetzes („Teilanwendung“) Anwendung finden sollen.

Die für viele große Frage, ob ein Mietvertrag unter den Vollanwendungsbereich oder den Teilanwendungsbereich des MRG fällt versuchen wir mittels der von uns vor der Erstellung eines Mietvertrages gestellten Fragen zu klären und Sie somit zu dem für Sie richtigen Mietvertrag zu führen.

Was verseht man aber nun genau unter einem Mietvertrag für eine Wohnung der dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt. Im Vollanwendungsbereich des MRG gelten alle seine gesetzlichen Bestimmungen in vollem Umfang und können durch Vereinbarungen im Mietvertrag zwischen Mieter:in und Vermieter:in nicht zum Nachteil des/der Mieter:in abgeändert werden. Meistens unterliegen dabei Mietverhältnisse von Wohnungen in sogenannten „Altbauten“ dem Vollanwendungsbereich des MRG, hingegen Mietverträge von Wohnungen in „Neubauten“ dem Teilanwendungsbereich des MRG.

Ob das Mietverhältnis bzw. der Mietvertrag dabei befristet oder unbefristet abgeschlossen wird ist unerheblich. Wobei für beide Regelungsbereiche gleich gilt, dass eine wirksame Befristung eines Mietvertrages einen von Mieter:innen und von Vermieter:innen unterschriebenen Mietvertrag erfordert.

Sobald ein Mietvertrag nicht von Mieter:innen und Vermieter:innen unterschrieben ist, ist eine Befristung des Mietvertrages bzw. des Mietverhältnisses nicht gültig vereinbart und damit der Mietvertrag automatisch unbefristet abgeschlossen.

Wesentlichste Bestimmungen im Vollanwendungsbereich des MRG sind aber der Preisschutz und der Kündigungsschutz.

Das MRG regelt in den §§ 15, 15a und 16 MRG die Höhe des maximal zulässigen Hauptmietzins für eine Wohnung. Leider ist hier aber trotz der versuchten genauen Regelung im Mietrechtsgesetz immer noch ein großer Spielraum zur Interpretation vorhanden und führt dies auch immer noch zu Auseinandersetzungen zwischen Vermieter:in und Mieter:in während oder nach dem Mietverhältnis.

So ist es zum Beispiel unerlässlich, dass man im Mietvertrag, sofern das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich unterliegt, gewisse Merkmale der zu vermietenden Wohnung klar anführt (zB. Lagezuschlag!) um hier im Nachhinein nicht das Problem zu haben, dass für die zu vermietende Wohnung zwar ein Lagezuschlag (werterhöhender Mietzinsbestandteil) verrechnet werden dürfte, dies aber wegen eines Formmangels im Mietvertrag nicht gültig vereinbart wurde.

Die beiden wohl wesentlichsten Unterschiede zwischen dem Vollanwendungsbereich des MRG und dem Teilanwendungsbereich des MRG sind, dass im Vollanwendungsbereich Mieter:innen einen Preisschutz und einen Kündigungsschutz verfügt, hingegen im Teilanwendungsbereich nur über einen Kündigungsschutz.

Damit Sie ihr Mietobjekt, also Ihre Wohnung, optimal bezeichnen können ist es am besten sich einen Grundbuchauszug (den kann man bei jedem Bezirksgericht gegen eine kleine Gebühr anfordern) zu besorgen, damit Sie ihre Wohnung auch wirklich richtig im Mietvertrag bezeichnen. Sie benötigen jedenfalls die Adresse (Ort, Straße) und die Top Nummer, um die Wohnung ausreichend im Mietvertrag bezeichnen zu können.

Optimalerweise wissen Sie auch über die genaue Raumaufteilung und die Ausstattung Ihrer Wohnung Bescheid, um dies in den Mietvertrag einarbeiten zu können.

Wichtig ist zu wissen, ob man einen Mietvertrag unbefristet oder befristet abschließen will. Das bedeutet konkret, ob man ein Mietverhältnis auf eine bestimmte Dauer befristen will (befristeter Mietvertrag), dann endet das Mietverhältnis automatisch mit Ablauf der vorab vereinbarten Befristungsdauer (ACHTUNG: ein befristeter Mietvertrag im MRG muss mindestens 3 Jahre dauern, muss schriftlich vereinbart sein und darf keinesfalls unterschritten werden!).

Vergessen darf man aber nicht, dass selbst im Fall einer Befristung nach Ablauf der Vertragsdauer Mieter:innen zur Rückstellung des Mietverhältnisses aufgefordert werden müssen. Stellen Mieter:innen die Wohnung nicht freiwillig zurück, müssen die Vermieter:innen dies letztlich mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen (Achtung: auch hier sind gewisse Fristen zu beachten).

Will man hingegen das Mietverhältnis nicht befristen, kann man den Mietvertrag auch unbefristet abschließen. Dann haben Mieter:innen einen weitreichende Kündigungsschutz und können von Vermieter:innen nur unter den in § 30 MRG geregelten Gründen aufgekündigt werden.

Grundsätzlich besteht der Mietzins aus dem Hauptmietzins, den Betriebskosten, allfälligen sonstigen Kosten im Zusammenhang der Wohnung und den allfälligen zu leistenden Steuern (USt).

Da gerade im Vollanwendungsbereich des MRG gewisse Formkriterien eingehalten werden müssen ist es unerlässlich die Zusammensetzung und die Aufschlüsselung im Mietvertrag vollständig und übersichtlich darzustellen. Genau deshalb weisen wir in unseren Verträgen von Vertrag Dich klar und deutlich darauf hin und versuchen den Mietzins übersichtlich aufzuschlüsseln.

Da sowohl bei der Mietzinsbildung als auch bei den Betriebskosten von Vermieter:innen gewisse Vorschriften eingehalten werden müssen, raten wir Ihnen unser Vertragserstellungstool auszuprobieren und die dort ausgewiesenen Hilfestellungen auszunutzen, da der Mietzins das Herzstück eines jeden Mietvertrages ist.

Da es zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen eine Vielzahl an Rechten und Pflichten (Instandhaltung, Wartung, Rückstellung, etc) gibt, unterstützen wir Sie mit der von uns mit einem Rechtsanwalt entwickelten standardisierten Vertragsklausel, um Ihre wechselseitigen Rechte und Pflichten optimal und ausgewogen zu regeln.

Eine Kaution dient Vermieter:innen zur Sicherstellung von offenen Zahlungspflichten der Mieter:innen. Zum Beispiel wegen offener Mietzinse oder wegen Schäden am Mietobjekt nach dessen Rückstellung die Vermieter:innen. Die Höhe der Kaution und die Zahlungsart sollte ebenso wie die Rückzahlungsmodalität im Mietvertrag geregelt werden.

Wurde zwischen Mieter:in und Vermieter:in ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen, kann der/die Mieter:in erstmalig nach Ablauf eines Jahres den Mietvertrag kündigen (Achtung: Kündigungsfrist beachten). Vorher ist eine Kündigung durch den/die Mieter:in oder Zustimmung des/der Vermieter:in daher nicht möglich.

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis können hingegen Mieter:innen jederzeit (Achtung: Kündigungsfrist beachten) kündigen. Es ist somit ratsam auch hier eine frühst mögliche Kündigung der Mieter:innen zu vereinbaren. In unseren Mietverträgen sehen wir hier eine erstmalige Kündigungsmöglichkeit nach einem Jahr vor. Dies ganz einfach deshalb, damit ein z.B. frisch renoviertes Mietobjekt nicht nur kurz genutzt wird.

Grundsätzlich gilt, dass die Wohnung unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnutzung (diese bestimmt sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und ist demnach immer individuell zu beurteilen) an den/die Vermieter:in zurückgestellt werden muss.

Keine Pflicht besteht, die Wohnung neu saniert zurückzustellen. Ebenso wenig muss eine Wohnung frisch ausgemalt (sofern es nicht über die gewöhnliche Abnutzung hinausgeht) zurückgestellt werden.

Beim Abschluss eines Mietvertrages sollte auch darauf geachtet werden, dass man relevante Beilagen dem Mietvertrag beilegt. Dies kann ein Plan oder auch eine Hausordnung sein.

Oftmals ist es gar nicht so einfach den richtigen Vertrag nach österreichischem Recht zu finden. Man unterscheidet wie oben bereits ausgeführt in erster Linie zwischen Voll- oder Teilanwendungsbereich.

Zusätzlich gibt es einige Besonderheiten, die man beachten muss, um den richtigen Mietvertrag in Österreich zu finden. Wenn Sie schnell einen unkomplizierten aber vollumfassenden Mietvertrag erstellen möchten, dann sind Sie bei uns genau richtig.

Sofern es in Ihrem Haus eine Hausordnung gibt, sollte diese unbedingt dem Mietvertrag beigelegt werden, da diese letztlich das Zusammenleben der Bewohner:innen im gesamten Haus regelt.