Mietverträge im Vollanwendungsbereich MRG
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Vollanwendung oder Teilanwendung im MRG.
Grundsätzlich gibt es eine Vielzahl an Gesetzen die ein Mietrecht betreffen können. Im österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) sind die wesentlichsten Rechte und Pflichten von Mieter:innen und Vermieter:innen geregelt. Mietwohnungen können gemäß dem MRG entweder dem Vollanwendungsbereich oder dem Teilanwendungsbereich unterliegen. Darüber hinaus gibt es auch Ausnahmen vom MRG.
- Vollanwendungsbereich
- Teilanwendungsbereich
- Ausnahme vom MRG
Unterscheidungskriterien
Welche der drei Möglichkeiten zur Anwendung kommt wird umfangreich im MRG geregelt. Als Faustformel bzw. zur groben Unterscheidung kann anfangs Folgendes herangezogen werden:
- Wohnungen in Häusern, die vor dem zweiten Weltkrieg errichtet wurden unterliegen meistens dem Vollanwendungsbereich.
- Wohnungen in nicht geförderten Neubauten, die im Wohnungseigentum stehen, unterliegen meistens dem Teilanwendungsbereich des MRG.
Mietverträge über Einheiten in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Einheiten (zum Beispiel Ein – oder Zweifamilienhäuser) oder auch Geschäftsräumlichkeiten sind von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes zur Gänze ausgenommen. Allerdings unterliegen in diesen Kategorien nur Mietverträge dem MRG nicht, die nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden.
Vollanwendungsbereich MRG
Ob Ihre Wohnung dem Voll- oder Teilanwendungsbereich unterliegt hängt in erster Linie vom Baujahr des Hauses und der Frage, ob Wohnungseigentum begründet wurde (Parifizierung) oder nicht.
Wohnungen in Liegenschaften, die nicht parifiziert sind (also bei denen Wohnungseigentum nicht begründet wurde) fallen dann in den Vollanwendungsbereich, wenn das Haus bis zum 30. Juni 1953 ohne Förderung errichtet wurde.
Wurde bei der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet, so unterliegt das Haus dem Vollanwendungsbereich, wenn es bis zum 8. Mai 1945 errichtet wurde.
Für Häuser die nach dem 8. Mai 1945 errichtet wurden gilt prinzipiell der Teilanwendungsbereich, wenn keine besonderen Ausnahmen vorliegen. Der Teilanwendungsbereich gilt auch noch, wenn
- der Mietgegenstand durch einen Ausbau des Dachbodens aufgrund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist oder
- Der Mietgegenstand durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30.09.2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde.
Schutz der Mieterinnen und Mieter
Die unterschiedlichen Bereiche schützen Mieter:innen wie folgt
- Im Vollanwendungsbereich gilt der Preisschutz (Richtwert), der Kündigungsschutz (Beendigungsschutz) und es ist eine zwingende und umfassende Regelung der Betriebskosten vorhanden
- Im Teilanwendungsbereich gilt lediglich der Kündigungsschutz (Beendigungsschutz)
- Im Vollausnahmebereich besteht für die Mieter:innen weder ein Kündigungsschutz noch ein Preisschutz
Per 01.01.2015 trat eine Wohnrechtsnovelle in Kraft, durch welche Vermieter:innen weitgehende Reparatur- und Erhaltungspflichten für die eingebauten bzw. mitvermieteten Wärmeanlagen (z.B. Thermen, Boilern oder sonstigen Geräten) übertragen wurden. Diese Regelung kommt für Wohnungsmietverträge im Teil- und Vollanwendungsbereich zur Anwendung. Die Mieter:innen sind meist zu einer jährlichen Thermenwartung verpflichtet.
Welche Bereiche umfasst der Vollanwendungsbereich?
Im Vollanwendungsbereich kommt das Mietrechtsgesetz vollumfassend zur Anwendung. Vereinbarungen zwischen Vermieter:in und Mieter:in können nicht zu Ungunsten des/der Mieter:in getroffen bzw. abgeändert werden. Die Vollanwendung gilt für die folgenden Bereiche:
- Wohnungen
- Teilen von Wohnungen
- Geschäftsräumlichkeiten, nicht jedoch Teilen von Geschäftsräumlichkeiten
- Rohdachböden, sofern sie mit der Abrede vermietet werden, dass darin eine Wohnung oder eine Geschäftsräumlichkeit errichtet wird
- von mitvermieteten Garagen oder sonstigen Flächen (Haus und Grundflächen)
- sowie für Nutzungsvereinbarungen mit Genossenschaften (s. dazu auch §20 WGG)
Vollausnahmen vom Mietrechtsgesetz (MRG)
Völlig ausgenommen von der Anwendung der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes sind Mietverträge, auf die die folgenden Bestimmungen zutreffen:
Vermietungen im Rahmen des Betriebes bestimmter Unternehmen, wie Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmen
Wohnungen oder Wohnräume, die von einer humanitären bzw. karitativen Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden
Wohnungen die als Dienstwohnung dienen
Geschäftsräume, die für maximal 6 Monate vermietet werden und Wohnungen der Kategorie A und B, die für maximal 6 Monate als Zweitwohnung wegen eines vorübergehenden beruflichen Ortswechsel vermietet werden
Die Vermietung von Zweitwohnungen zu Erholungszwecken oder zur Freizeitgestaltung
Mietobjekte in einem Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen und Räumlichkeiten, die nachträglich durch einen Dachbodenausbau geschaffen werden, zählen allerdings nicht dazu. Dies gilt für Verträge, die nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden. Für diesbezügliche Verträge, die vor dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden, gelten die Regeln über Teilausnahmen vom Mietrechtsgesetz oder je nach Alter des Gebäudes, über die Vollanwendbarkeit.
Besondere Gesetzliche Bestimmungen bei Wohnungsvermietungen
Wurde die Liegenschaften von einem gemeinnützigen Bauträger errichtet oder wurden für die Errichtung oder die Wiederherstellung Förderungen in Anspruch genommen, so könnten auch andere Gesetze (wie zB.: das WGG „Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz“, das „Wohnhaus Wiederaufbaugesetz“ und/oder andere Wohnbauförderungs- bzw. Wohbausanierungsesetze) zur Anwendung kommen. Hier empfehlen wir die Rechtslage mit auf Immobilien spezialisierten Rechtsanwält:innen abzuklären.
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