Mietvertrag im Teilanwendungsbereich des MRG
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Kommt das MRG zur Anwendung?
Voll- oder Teilanwendung?
Grundsätzlich gibt es eine Vielzahl an Gesetzen die ein Mietrecht betreffen können. Im österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) sind die wesentlichsten Rechte und Pflichten von Mieter:innen und Vermieter:innen geregelt. Mietwohnungen können gemäß des MRG entweder dem Vollanwendungsbereich oder dem Teilanwendungsbereich unterliegen. Darüber hinaus gibt es auch Ausnahmen vom MRG.
- Vollanwendungsbereich
- Teilanwendungsbereich
- Ausnahme vom MRG
Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich gibt es umfassendere zwingende Regelungen als für Wohnungen, die dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen.
Unterscheidungskriterien
Welche der drei Möglichkeiten zur Anwendung kommen wird umfangreich im MRG geregelt. Als Faustformel bzw. zur groben Unterscheidung kann anfangs Folgendes herangezogen werden:
- Wohnungen in Häusern, die vor dem zweiten Weltkrieg errichtet wurden unterliegen meistens dem Vollanwendungsbereich des MRG.
- Wohnungen in nicht geförderten Neubauten, die im Wohnungseigentum stehen, unterliegen meistens dem Teilanwendungsbereich des MRG.
Mietverträge über Einheiten in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Einheiten (zum Beispiel Ein – oder Zweifamilienhäuser) sind von der Anwendung des Mietrechtsgesetzes zur Gänze ausgenommen.
Teilanwendungsbereich MRG
Ob Ihre Wohnung dem Voll- oder Teilanwendungsbereich unterliegt, hängt in erster Linie vom Baujahr des Hauses und der Frage, ob Wohnungseigentum begründet wurde (Parifizierung) oder nicht, ab.
Wohnungen in Liegenschaften, die nicht parifiziert sind (also bei denen Wohnungseigentum nicht begründet wurde), fallen dann in den Teilanwendungsbereich, wenn das Haus nach dem 30. Juni 1953 ohne Förderung errichtet wurde.
Wurde bei der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet, so unterliegt das Haus dem Teilanwendungsbereich, wenn das Haus nach dem 8. Mai 1945 errichtet wurde.
Der Teilanwendungsbereich gilt zudem auch, wenn
- der Mietgegenstand durch einen Ausbau des Dachbodens aufgrund einer nach dem 31.12.2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist (=Wohnung befindet sich im Dachgeschoss) und der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde oder
- der Mietgegenstand durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 30.09.2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurde und auch der Mietvertrag danach abgeschlossen wurde.
Die oben angeführten Stichtage beziehen sich auf das Datum der Baubewilligung.
Für Wohnungen in Häusern die vor dem 8. Mai 1945 errichtet wurden gilt somit prinzipiell der Vollanwendungsbereich vom MRG, wenn keine besonderen Ausnahmen (siehe z.B.: untenstehend „Vollausnahmen“) vorliegen.
Unterliegt ein Mietvertrag dem Teilanwendungsbereich des MRG dann kommen nicht nur die §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes des österreichischen Mietrechtsgesetzes zur Anwendung. Einige Bestimmungen, die im Vollanwendungsbereich verbindlich sind werden hier somit nicht berücksichtigt.
Die Bestimmungen über die Höhe des anfallenden Hauptmietzinses werden nicht berücksichtigt, ebenso wenig der Umfang über den Schutz des eigentlichen Mietobjektes. Hier gelten die Bestimmungen des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB), welche zwischen den Parteien abgeändert werden können. Das Konsumentenschutzgesetz kommt aber zur Anwendung und muss berücksichtigt werden, sofern der Mietvertrag mit einem/einer Konsument:in abgeschlossen wird.
Schutz der Mieterinnen und Mieter
Die unterschiedlichen Bereiche schützen Mieter:innen wie folgt
- Im Vollanwendungsbereich gilt der Preisschutz (Richtwert) und der Kündigungsschutz (Beendigungsschutz)
- Im Teilanwendungsbereich gilt lediglich der Kündigungsschutz (Beendigungsschutz)
- Im Vollausnahmebereich besteht für die Mieter:innen weder ein Kündigungsschutz noch ein Preisschutz
Per 01.01.2015 trat eine Wohnrechtsnovelle in Kraft, durch welche Vermieter:innen weitgehende Reparatur- und Erhaltungspflichten für die eingebauten bzw. mitvermieteten Wärmeanlagen (z.B. Thermen, Boilern oder sonstigen Geräte) übertragen wurden. Dies Regelung kommt für Wohnungsmietverträge im Teil- und Vollanwendungsbereich zur Anwendung. Die Mieter:innen sind meist zu einer jährlichen Thermenwartung verpflichtet.
Vollausnahmen vom Mietrechtsgesetz (MRG)
Völlig ausgenommen von der Anwendung der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes sind Mietverträge, auf die die folgenden Bestimmungen zutreffen:
Vermietungen im Rahmen des Betriebes bestimmter Unternehmen, wie Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmen
Wohnungen oder Wohnräume, die von einer humanitären bzw. karitativen Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden
Wohnungen die als Dienstwohnung dienen
Geschäftsräume, die für maximal 6 Monate vermietet werden und Wohnungen der Kategorie A und B, die für maximal 6 Monate als Zweitwohnung wegen eines vorübergehenden beruflichen Ortswechsel vermietet werden
Die Vermietung von Zweitwohnungen zu Erholungszwecken oder zur Freizeitgestaltung
Mietobjekte in einem Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen und Räumlichkeiten, die nachträglich durch einen Dachbodenausbau geschaffen werden, zählen allerdings nicht dazu. Dies gilt für Verträge, die nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden. Für diesbezügliche Verträge, die vor dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden, gelten die Regeln über Teilausnahmen vom Mietrechtsgesetz oder je nach Alter des Gebäudes, über die Vollanwendbarkeit.
Besondere gesetzliche Bestimmungen bei Wohnungsvermietungen
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